Viabilidade da Incorporação Imobiliária

A viabilidade de uma incorporação imobiliária é sem dúvida um ponto de atenção notável neste tipo de negócio. Todos reconhecem a importância de efetivar estudos diversos em relação a ela. Fala-se, aqui e ali, da viabilidade econômica e da mercadológica. Planilhas, modelos, análises etc. são apresentados para apoio a esta tarefa crucial. Aparentemente não há discussão quanto a importância do tema. Mas talvez não haja uma consciência difundida da sua abrangência.

Um empreendimento pode ser inviabilizado de várias formas. Tradicionalmente, a viabilidade econômica é a tônica deste estudo, mas a viabilidade mercadológica tem o seu destaque, já que manter unidades “paradas” costuma não ser muito bom, sobretudo para empreendedores de pequeno porte. Contudo, há outros aspectos que podem se tornar críticos numa incorporação e esta criticidade depende da forma como o negócio será formatado, formalizado e conduzido.

As especialidades dos Estudos de Viabilidade

Podemos identificar, no mínimo, quatro áreas especializadas que merecem atenção no estudo da viabilidade de uma incorporação: legal (ou jurídica), mercadológica, técnica e econômica. Com um pouco mais de rigor, podemos distinguir na viabilidade técnica uma subárea que chamaríamos de viabilidade ambiental e social. Termos então:

·        Estudo de Viabilidade Legal (EVL)

·        Estudo de Viabilidade Mercadológica (EVM)

·        Estudo de Viabilidade Técnica (EVT)

·        Estudo e Viabilidade Econômica (EVE)

·        Estudo e Viabilidade Ambiental e Social (EVAS)

Adotando uma sigla já bem conhecida no mercado (o ESG), gosto de chamar o conjunto destes estudos todos de EVTESG, o Estudo de Viabilidade Global. T para Técnica, E para Ambiental (environment), S para Social e G para Governança, que conceitualmente inclui a Legal e a Mercadológica (afinal não há negócio legítimo sem comércio e sem cumprimento das normas legais).

Não são estudos independentes, embora sejam de especialidades diferentes. Há muitas influências entre eles e eventualmente para melhorar a condição em um é possível atuar em outro. O exemplo claro é que a viabilidade mercadológica define importantes parâmetros para a viabilidade técnica que, por sua vez, condiciona a econômica. Há outras influências mútuas mais sutis que podem surgir conforma a estruturação que se faça do negócio.

Mas todos estes estudos envolvem investimentos. Logo, investir pesadamente em um deles sem avaliar os demais é um risco, pois, além das influências, a viabilidade numa especialidade não garante a viabilidade nas demais. Assim, é prudente conduzir os estudos paulatinamente e de forma integrada a cada passo do processo (considerando seus contextos e influências, bem como as decisões sobre a estruturação do negócio). Em outras palavras, os estudos amadurecem conjuntamente. São processos interligados e não tarefas pontuais e isoladas.

Os Níveis de Estudos de Viabilidade

Podemos identificar pelo menos três níveis para estes estudos. Chamemos de Preliminar, Intermediário e Avançado.

 O nível Preliminar não diz respeito a um empreendimento específico, mas à procura das melhores condições para se realizar um. É focado na análise de mercado e das condições circunstanciais com vistas a identificação das melhores oportunidades. Estas condições focam o próprio incorporador (PF ou PJ), a localidade pretendida, uma visão geral dos potenciais construtivos na localidade com suas restrições ambientais ou sociais e uma análise bastante expedita de potencial econômico.

Com os estudos preliminares é possível identificar as melhores oportunidades e antecipar eventuais obstáculos de qualquer ordem, para que sejam considerados nos estudos de casos concretos.

O nível Intermediário considera uma oportunidade concreta caracterizada pela existência de um terreno. Se foram realizados os estudos preliminares de viabilidade, este terreno já passou por um filtro de viabilidade, pois as áreas com menor potencial de desempenho para o tipo de negócio pretendido foram descartadas.

Por outro lado, se não houve estudos de viabilidade preliminares, o que é comum quando os terrenos são trazidos aos empreendedores, há um risco adicional inerente ao negócio.

Os estudos intermediários envolvem um terreno específico, são casos concretos e objetivos. Ele é focado na análise de uma oportunidade com vistas a tipificação do empreendimento de melhor desempenho.

A viabilidade é, na prática, avaliada no nível preliminar. Mas isso não significa que esteja garantida, pois uma boa oportunidade pode ser fatalmente impactada por uma estruturação mal feita. Por isso, o nível Avançado de estudos de viabilidade produze as orientações necessárias para que o bom cenário de viabilidade não seja distorcido por decisões inadvertidamente mal tomadas.

Em nível avançado o foco é a caracterização do empreendimento e da formatação do negócio com validação de sua aceitação no mercado local. Ou seja, uma antecipação das condições técnicas, administrativas (jurídica e contábeis) e mercadológicas do empreendimento.

A partir do Estudo de Viabilidade Avançado, o trabalho requer esforço para sua concretização, pois as orientações críticas já estão estudadas. É como municiar o empreendedor com um mapa ou uma bússola para a longa jornada da incorporação, indicando-lhe o melhor caminho a seguir.

Não há garantias de que não ocorrerão desafios, pois o futuro tem sua dose inevitável de incerteza, mas ninguém levaria sua família para uma viagem sem se precaver para os riscos mapeados. Os Estudos de Viabilidade Intermediários respondem se a viagem é possível e qual o seu grau de dificuldade, os Avançados mapeiam os riscos para que sejam contornados.

E o melhor de tudo é que o EVTESG tem um custo insignificante perto do investimento e dos riscos inerentes à incorporação. Mas sempre há quem goste de viver perigosamente... Neste caso, o difícil é achar tripulantes para esta viagem.