Por que você não investe em auditoria de projetos?

Várias pesquisas já foram realizadas sobre o impacto das falhas em Projetos de Arquitetura e Engenharia no custo final das obras em empreendimentos de construção civil. Em média, essas pesquisas indicam que pelo menos 5% dos custos das obras são devidos a correções de erros de execução decorrentes de falhas de projeto. Algumas pesquisas falam de mais do que isso, com impactos superiores. Ou seja, se os projetos não contivesses as falhas, esses 5% (ou mais) seriam economizados e, muito provavelmente, agregados ao resultado operacional, ou lucro, do empreendimento.

Se um empreendimento prevê, por exemplo, 10% de retorno líquido, os 5% de economia na obra não são desprezíveis. É muita coisa!

Coloquemos alguns números para criar uma percepção do impacto destes 5%.

Digamos que um empreendimento de incorporação imobiliária tem VGV (Valor Geral de Venda) de 10 milhões de reais, e um retorno líquido (lucro) de 10%, ou seja, 1 milhão de reais. (É fundamental deixar claro que estamos aqui falando de lucro líquido e que despesas de administração de obra e incorporação não são lucro, como já vi em muitos cálculos, mas custos). Isso é um empreendimento de pequeno porte, ou, no máximo, médio porte. Há empreendimentos com VGV da ordem de 100 milhões. As obras representam, em média, 60%a 70% do VGV num empreendimento deste porte. Assim, uma economia de 5% no custo da obra, representam 3% a 3,5% no VGV. Isso significa um aumento de 30% a 35% no lucro, ou seja, de 300 mil a 350 mil reais.

Esse valor corresponde, em muitos casos, a uma unidade do empreendimento, seja ele residencial ou comercial. Economizá-lo significa reduzir o ponto de equilíbrio, reduzir o esforço de venda, flexibilizar margens de negociação etc. Há muitos reflexos possíveis. Ou seja, impacta diretamente na viabilidade do empreendimento. E, claro, qualquer ganho dessa natureza termina no bolso do empreendedor, na forma de resultado líquido.

A grande questão é: mesmo sabendo deste custo das falhas em projetos, por que não se investe sistematicamente em combatê-las?

A resposta mais imediata seria relativa ao custo deste combate. Se ganhamos 5% no valor das obras, o custo deste esforço de combate não pode ser superior a isso. Caso contrário aumentaria o custo em vez de reduzi-lo.

Observando um pouco mais não é difícil constatar que não se faz esse investimento porque não se sabe, em geral, como auditar projetos, nem como melhorar o processo de desenvolvimento do projeto. Não é à toa que isso vem sendo tratado como novidade com o BIM, embora seja um dos problemas mais antigos da construção civil, conhecido há décadas (eu pelo menos o conheço desde o meu tempo de faculdade, já há mais de 30 anos).

Fala-se muito da compatibilização de projetos feita como tarefa pontual, tema que está na superfície do processo de desenvolvimento do projeto e é consequência de um processo mal estruturado e não solução para ele. A compatibilização, conduzida desta forma pontual, é a evidência da falha, pois atua na sua correção das falhas, e não a solução em termos de melhoria de processo. Melhorar o processo é evitar a falha, não a corrigir. É preciso ir além!

Pesquisas indicam também que os valores investidos em projetos estão na casa de 1% a 2% do VGV, ou 3% a 8% do custo de obras (apesar desses valores serem incoerentes entre si, provavelmente por diferenças nas metodologias de pesquisa). De qualquer forma, trabalhando na média, consideremos que projetos custam 5% do custo da obra (em muitos casos investe-se bem menos que isso). Perceba que investimos até 5% em projetos para incorrer em custos adicionais de 5%. Parece loucura, pagar agora para pagar mais depois!

Inspecionar um projeto, em tese, não deve ser mais caro que desenvolvê-lo. Ou seja, se investirmos, por exemplo, 2% auditando os projetos (menos da metade do custo do projeto), teremos um investimento total de 7% em média, e um ganho líquido de 3% no custo da obra (reduzindo 5% do custo da obra e agregando 2% de auditorias). Isso significa cerca de 1,8% a 2,1% do VGV a mais no lucro do empreendimento. Se o lucro for de 10%, falamos num aumento de cerca de 20% no lucro, algo bastante significativo. Fora os ganhos no processo, já citados.

Para alguns pode ainda parecer pouco para compensar o esforço, afinal já se ganha o suficiente. Mas a análise não termina aí.

A auditoria agrega muito conhecimento ao processo de projeto, construído com base na própria experiência da equipe do projeto, aprendendo com os erros cometidos e ajustando o processo para não os cometer novamente. Ou seja, esse conhecimento aos poucos vai se agregando ao processo do projeto, melhorando sistematicamente sua qualidade. O que se tem é um processo de melhoria contínua, como nos sistemas de gestão da qualidade (e basicamente é isso mesmo que se faz), porém aplicados ao desenvolvimento do projeto. Esse processo passa gradativamente a ser gerenciado com mais profissionalismo e sistematicamente. E há muito a evoluir nele.

Esse desenvolvimento contínuo do processo do projeto, além de reduzir as falhas que provocam erros na obra, tende a otimizar as soluções de arquitetura e engenharia já na sua concepção inicial. Isso, é claro, exige envolvimento da equipe de projeto, pois afinal é ela quem comete os erros, desaprende, reaprende e corrige. O empreendedor deve exigir mais do processo de projeto condicionando-o ao conhecimento desenvolvido com os processos de auditoria, ou gestão da qualidade.

Neste caso, estamos falando de duas economias:

• uma relacionada à redução do custo de obra por redução das falhas de projeto;

• a outra relacionada à melhoria das soluções de arquitetura e engenharia promovidas pela melhoria contínua do próprio processo de desenvolvimento do projeto.

A primeira, como vimos, pode gerar ganhos da ordem de 5% no custo das obras, que refletem em torno de 2% no VGV, ou 20% no lucro. A segunda, acreditem, tem impacto muito maior, podendo chegar facilmente a ganhos de 10% no custo da obra que, proporcionalmente, poderiam impactar em 40% a mais de lucro. E esses valores são cumulativos, ou seja, temos deixado 60% do lucro da incorporação na mesa, para ser consumido com a ineficiência dos processos.

Duvida? Faça uma auditoria rigorosa no seu projeto e veja como andam suas apostas. Invista para ter retorno, ele não vem por acaso